Nhà ĐT ngoại quốc: hạn chế gì khi kinh doanh BĐS?

Với các quy định hiện hành của Luật k/doanh ở VN, hàng loạt nhà ĐT ngoại quốc muốn ĐT tuy nhiên lại gặp nhiều khó khăn bởi các lực cản là quy định của pháp luật. Ngay sau đây là một số khó khăn cần kể tới:

Phạm vi k/doanh hẹp hơn

Tại sao nói khuôn khổ KD của nhà ĐT ngoại quốc nhỏ hơn nhà đầu tư trong nước bởi 2 lý do:

Thứ nhất: Với các phương thức đất phân lô bán nền, xây dựng nghĩa trang, đất tha ma để bán hoặc là đổi chủ dùng đất gắn với hạ tầng cơ sở đó thì nhà đầu tư ngoại quốc chẳng thể ĐT vào.

Thứ 2: Đối với nhà, công trình kiến thiết lớn (ví dụ giống các D/A: Chung cư Vinhomes Ba Son, Chung cư Vinhomes Metropolis), nhà đầu tư là người ngoại quốc không được mua để Cần bán, cho mướn, cho thuê mua mà chỉ có khả năng thuê mướn các bất động sản này để thực hiện cho mướn lại.

Tổng số lượng nhà định cư được sở hữu bị giới hạn

Những đối tượng đủ điều kiện mua, mướn mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế & có được không quá 30% số lượng căn hộ chung cư(CHCC) trong 01 tòa nhà chung cư, nếu là nhà định cư riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở, biệt thự thì trên 1 vùng có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ đủ điều kiện mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận kế thừa & có được không quá 250 nhà gồm có: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ ĐT ngoại quốc và khu vực nhà băng ngoại quốc đang hoạt động tại VN, tư nhân ngoại quốc được phép nhập cảnh vào VN. (Điều 161 Luật nhà định cư năm 2014)

Quy định trong Nghị định 99 ban bố vào 20/10/2015 có chi tiết hơn về việc này trong các tình huống giống như:

Với trường hợp trên một khu vực có dân số tương ứng một đơn vị hành chính cấp phường mà có DA ĐT xây dựng nhà định cư thương mại hóa. Trong khi đó, có nhà ở tách riêng để bán, cho mướn mua thì tổ chức, tư nhân nước ngoài được có được số lương nhà để ở giống như sau:

– Hoàn cảnh chỉ có 1 DA có con số nhà ở riêng rẽ dưới 2500 căn thì đơn vị, tư nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tất cả lượng nhà định cư trong DA đó.

– Tình huống chỉ có 1 dự án có số lượng nhà định cư tách riêng tương đương 2500 căn thì đơn vị tổ chức, tư nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 250 căn.

– Tình huống có từ 02 DA trở thành mà tất cả nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hay bằng 2.500 căn thì đơn vị tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà định cư của mỗi D/A. .

Giống như vậy về việc đầu tư cho những DA BĐS trong nước, nhà ĐT nước ngoài đã có các thời hạn mức quy đinh khi muốn đầu tư ở VN.

Số tiền thu trước bị khó khăn khi mua bán trao đổi với những loai bất động sản được hình thành trong tương lai

Bây giờ đang có nhiều dự án địa ốc đã có thể bán từ khi đang kiến thiết & bảo đảm tiến độ bàn giao nhà. Với phương thức này, đơn vị đầu tư có quyền thu trước số tài chính của người sử dụng theo tiến độ xây dựng của dự án (thanh khoản theo đợt). Với những nhà đầu tư trong nước, luật pháp VN quy định đươc thu cực đại 70% tổng trị giá hợp đồng trong khi tỷ lệ vận dụng với các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có tối đa là 50%. Đơn cử như Căn hộ chung cư Dự án chung cư Hà Nội Center Point Lê Văn Lương. Nằm ở địa chỉ 85 Lê Văn Lương, thuộc Lô đất 3.7 CC phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thủ đô, nằm ở trong khu có giá địa ốc rất cao, tuy nhiên đã thu hồi lại vốn nhanh nhờ thu trước từ hợp đồng của khách hàng.

Có khả năng bị thu hồi lại đất

Do gặp phải khó khăn về vấn đề thủ tục hành chính và không đàm phán được với cư dân về vấn đề, san lấp mặt bằng và bồi thường cho dự án mà cực nhiều nhà ĐT ngoại quốc đã không thể hoàn thành dự án & bị thu hồi đất. Để được phê chuẩn thì các DA ĐT phải được phê chuẩn bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền với điều kiện phải thích hợp với xây dựng, kế hoạch dùng đất, quy hoạch đô thị, kiến tạo kiến thiết nông thôn mới.

Trên đó là 04 căn nguyên dẫn đến việc nan giải của các nhà ĐT bất động sản (BĐS) ngoại quốc vào VN do chưa nắm rõ các quy định và luật pháp ban hành về ĐT, sử dung tài nguyên đất tại Việt Nam. Chính các lực cản này dẫn đến Tình trạng tư nhân, tổ chức người ngoại quốc muốn đầu tư vào Việt Nam găp cực nhiều trở ngại, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản – một lĩnh vực không mới tuy nhiên không bao giờ cũ ở nước ta hiện nay.